親が住んでいた家を相続したけれど、「自分たちは住む予定がない」というケースは少なくありません。そのままにしておくと固定資産税や維持管理の負担が続くため、売却を検討する方も多いでしょう。ただし、家を売るときに「税金がかかるのでは？」と心配になる方もいるかもしれません。
実は、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（いわゆる「空き家特例」）があります。本記事ではその内容や条件、注意点をわかりやすく解説します。
相続した家を売ると税金がかかる？まずは基本を確認
譲渡所得税とは
相続した不動産を売って利益が出た場合、その利益には譲渡所得税がかかります。
譲渡所得は次のように計算されます。
- 譲渡所得＝売却価格 －（取得費＋譲渡費用）
たとえば、相続した家を1,800万円で売り、取得費などが800万円の場合、差額の1,000万円が譲渡所得です。これに税率（約20％）をかけると、およそ200万円の税金が発生します。
（※所有期間5年以下の場合は約39％、5年超の場合は約20％が目安です。相続の場合は、被相続人の所有期間も引き継がれるため、多くは約20％の長期譲渡に該当します。）
「空き家の3,000万円控除」とはどんな制度？
特例の目的と活用メリット
正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。老朽化した空き家の増加を防ぐ目的で設けられた制度で、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
つまり、利益が3,000万円以内であれば、譲渡所得税がかからないという非常に有利な仕組みです。
適用を受けるための主な要件
対象となる家屋の条件
- 被相続人（亡くなった方）が一人で居住していた家屋であること
- 家屋が昭和56年（1981年）5月31日以前に建築されたものであること
- 相続後に次のいずれかを行って売却していること
―家を取り壊して土地を売る
―耐震リフォームをして売る
売買までの期限と金額要件
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
- 売買価格が1億円以下であること
これらの条件をすべて満たして初めて特例の適用が可能になります。
適用できないケース
- 相続後に家を貸したり、事業に使った場合
- 相続人が複数いるのに、持分に応じた申告をしていない場合
- 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売った場合
特例を受ける際の注意点
この特例の適用には、確定申告が必須です。「自動的に税金が安くなる」と誤解して申告を忘れるケースも見られます。売却した翌年には必ず申告を行いましょう。
よくある勘違いと確認すべきこと
- 被相続人が老人ホームに入居していた場合でも、一定条件を満たせば対象になる可能性があります。
- 解体費用や仲介手数料も譲渡費用に含められる場合があります。細かい条件は個々の事情によって異なるため、事前に弊社担当者へ確認しておくと安心です。
まとめ：早めの判断と専門家への相談が安心
空き家特例は、条件さえ合えば大きな節税につながる制度です。
ただし、適用には期限や要件が細かく定められており、一つでも漏れると控除を受けられなくなる可能性があります。
「自分のケースは対象になるのか？」
「相続人が複数おり共有名義の場合は？」
そのような疑問がある方は、手続き前に弊社担当者へご相談ください。
最適な方法を事前に確認しておくことで、安心して相続不動産の売却を進めることができます。
参考
国税庁タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
— 対象となる家屋・敷地、要件等を詳しく説明しています。
国税庁 被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例
— 確定申告の際の手続・添付書類に関する説明があります。
